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      四川新物业管理条例“十问十答”(八)丨物业承接查验有多重要?有哪些陷阱和责任?

      来源:四川住房和城乡建设厅时间:2022年02月01日

      交房,要验房

      这个道理大家都懂

      看看房子哪里有问题

      在验房单上签字确认

      这是验房交房的必备

      但是

      新房

      毕竟不是孤零零的一套房而已

      它是在小区内

      那么问题来了

      与之相关的公共配套设施设备

      比如电梯、车库、消防设施等

      谁来验?怎么验?验得不对谁来负责?

      这就涉及到一个专有名词

      物业承接查验

      问:什么是物业承接查验?

      答:物业承接查验,一般是在业委会尚未产生的情况下,前期物业企业代全体业主对共有部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

      新版《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》,2022年5月1日起施行)起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示,相比2012年四川省物业管理条例,《条例》对物业承接查验要求进行了强化,还首次明确不依法开展物业承接查验的法律责任和惩处措施。

      个别小区为何“灾害”不断?

      根本在于物业承接查验“太水了”

      电梯有问题、排水系统有问题、消防设施有问题……还未入住多长时间,在部分小区,一系列问题不断。这些,是因为小区“运气不好”,还是在公共设施上本来就“先天不足”呢?

      如果是“先天不足”,那又是什么原因?住房城乡建设厅物业管理专家路虎林表示,所谓“先天不足”,是建设单位与物业企业在进行物业承接查验时就根本没做到位,导致交付的物业本身就存在瑕疵,“交的有病,接的有病”。

      现实中,这样的案例并不鲜见:

      案例一

      2020年11月5日,网友爆料:广安市武胜塞纳湾畔小区业主质疑物业没有进行承接查验。相关部门回复称,该小区于2020年10月20日交房,但未按规定进行承接查验制度,已责令限期整改。

      案例二

      2021年8月,网友爆料:资阳安岳鸿腾广场二期交房1年多,车库不能使用,因排水系统有问题,一到下雨车库就被淹,电梯就无法使用。后经相关部门核实,该小区2020年交房,交房时物业未承接查验,配套设施设备未完善,遗留问题多。

      可以看到,一些新建小区“带病”交房,损害业主利益,造成诸多隐患和纠纷。

      增加承接查验透明性

      明确“未经查验的”物业不得接收

      为何类似上述的纠纷,会经常不断?

      住房城乡建设厅物业管理专家文武分析认为,大概有以下4方面原因:

      许多物业项目在交接时,承接查验工作未能引起各方足够重视,环节缺失;

      建设单位与物业企业存在利害关系,导致承接查验流于形式,无人监督管理;

      没有住房城乡建设行政主管部门的介入与监督,很难落实好物业承接查;

      物业承接查验工作专业要求高,技术难度大。

      住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍,针对上述问题,《条例》进行了一系列针对性的制度设计。

      首先,必须开展物业交付承接查验制度。

      《条例》第五十六条:“新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前,物业服务人和建设单位在新建物业竣工验收后,应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。”

      没有验过的物业,物业服务人能不能接收?对此,《条例》特别明确:“物业服务人不得承接未经查验的物业。”

      其次,增加承接查验活动的透明性——承接查验不再只有物业和建设单位,增加了业主代表、主管部门和基层政府代表应当参加。

      《条例》明确:“物业承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。”

      伍三明解释说,这里的买受人代表,应当由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定,“这一款规定是新增的,在全国首创,避免买受人代表由建设单位、物业服务人暗中操作,致使物业承接查验‘走过场’流于形式。”

      他补充说,在实践中,一些懂土建、设施设备,有经验的买受人可以向主管部门报名,主管部门从公开报名的买受人中确定参与人,报名和确定买受人代表等具体程序和要求,需要县级主管部门进一步细化明确。

      “带病”交付物业怎么办?

      这些法律责任和惩罚性措施在此等候

      电梯、排水系统、消防设施等小区公共设施,不得“带病”交付。

      对此,《条例》明确规定:“建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。”

      一方面,加强监督。

      《条例》第五十七条:“物业服务人应当自物业承接后三十日内,将查验文件向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门备案,并在物业服务区域显著位置公示,公示期不少于三十日。”

      另一方面,法律责任和惩罚性措施,同步跟上。

      《条例》第九十九条:“建设单位违反本条例第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”

      《条例》第一百条:“物业服务人第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”

      《条例》第一百条:“物业服务人违反本条例第五十七条未按时将查验文件备案并公示,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。”

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